2020-02-22

钢铁新娘|未来3个月,楼市开始“抢工期”?房企

未来3个月,楼市开始“抢工期”?房企赶工,可能出现“豆腐房”

今天看到一则关于房企复工的报道。

一位房企分包商说,往年他们要求管理人员正月十五之前到岗做准备,普通工人正月二十左右能到岗80-90%。但今年总包商到现在也没给出复工时间,大家都在等消息。


就算2月末能复工,施工也肯定会往后拖。


一方面,房地产不像别的轻资产行业,工人到位后就万事大吉了,房企想顺利施工,原材料需要到位,管理人员、工人不可或缺,售楼部也得开放,光靠所谓的“线上卖房”口号是没用的。


另一方面,目前还有大量的停工楼盘,很难跟得上进度。


国金证券曾发布研报指出:近年来地产新开工面积持续增长,而竣工面积持续下滑,且施工较为疲软,地产商因为资金不足、新房价格被限等原因积累了大量的停工面积。


根据测算,地产商累计的净停工面积达22亿平米,约占施工面积的26%。也就是说,现在正施工的楼盘中,有接近三分之一的工地,都处在停工状态。


种种迹象,都指向了一个结果:未来3个月,楼市可能会发生“赶工潮”。


原因有二。


第一,2020年是交房大年。

历史规律显示,每隔2到3年,都会出现一次交房大年,比如,2009年是期房销售的一波高峰,随后的2011年进入交房潮,相隔2年。


2013年的时候也出现了一波销售潮,到了2016年,就出现了第2波交房潮,相隔3年。


众所周知,2016-2017年期房销售最好,但去年并没有出现大规模的交房,房地产竣工面积指标上升的并不快。


之所以2019年没有出现大规模交房,是因为开发商把大部分资金都投入到了拿地方面,高周转策略下的施工策略是“新开工多,施工少”,最终就造成交房延迟。


但是,施工不可能一直拖延下去,到了2020年,这部分房子迟早都要交付给购房者。


第二,当2020年的交房期限遇到近期特殊事件,“赶工潮”已成必然。

上文提到,房地产复工不像轻资产行业那样迅速,需要上下游产业链的供给全部到位才可以,即便2月底人员全部返程,等待7-10天后再开工,2020年前3个月已经“浪费”了。


这种情况下,换做你是开发商,应该怎么办?当然是抢工期,拼尽全力盖房子,这些已经卖出去的楼盘一天不竣工,开发商心里就不会踏实。


每经新闻去年底曾报道,一个月的时间内,水泥市场价格大幅上涨,有的省份一天涨三次价,有的则因供应严重不足,多个工程项目处于半停工状态。如河南的价格在半个月上涨了至少200元/吨,每吨最高甚至已达760元。


小厂关停,供给不足,钢筋能存起来,水泥却没办法储存,连水泥都卖断货,足见房企心里有多着急。


此外,还有一个施工时间的因素要考虑。

历年的3-5月份,都是房地产施工的黄金时间,天气转暖,人员就位,一年当中,不管卖房子还是盖房萌萌四人斗地主子,就指望未来3个月了。


如果耗到6-8月份,盛夏时节不可能做到满员满工,拖到9-10月份就更不可能了,否则会影响到楼盘的交付。


综上所述,因为交房潮、近期事件影响、施工时间3个原因,未来3个月,楼市必然会发生“赶工潮”。


很多人会说,赶工跟我有什么关系?


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答案很简单,本来是一年的工期,压缩到了几个月时间,工期缩短,不排除部分地区、部分开发商会出现所谓的“豆腐房”。


什么叫“豆腐房”?

为了抢工期,流程压缩,施工、监理、总包、分包睁一眼闭一眼,楼盘质量参差不齐,毛坯房可能还好些,精装房为了节省成本,材料缩水、规划变更等现象屡见不鲜。


虽然不至于脆的像“豆腐”那么离谱,但肯定跟长期施工、精雕细琢的房子没法比。


举个例子,2019年底的时候,央视曾报道过一个浙江某地市的在建楼盘,有业主称“梁柱轻轻一抠,混凝土就会掉落”,“天花板、墙壁、露台、飘窗等处有不同程度开裂”。


随后,业主与开发商共同选定了5家检测单位,对已经封顶的40栋建筑进行了检测,检测项目主要包含混凝土强度、钢筋保护层厚度等相关内容,检测结果都有“不符合设计要求,达不到使用要求”几个字。


打个不恰当的比方,一个习惯匀速跑马拉松的人,让他直接以百米冲刺的速度跑到终点,必然会气喘吁吁。


开发商赶工期也是一样的道理,不敢说所有楼盘都会有质量问题,可一边是交房的期限日益临近,一边是是违背交房规律的施工进度,保不齐有的开发商会出问题。


对购房者来说,应该如何应对?


1,已经买过期房的人,不要吃“哑巴亏”。

假如你在过去几年里买的是期房,今年到了交房的时间,遇到房屋质量问题,问题较小的可以要求开发商修复,因为楼板属主体结构部分,开发商承担永久的保修责任。


实在不满意的,可以要求房企退房,解除商品房合同,要求违约金及赔偿损失,涉及鉴定的费用,都要由开发商一力承担。


2,还没买房的,要擦亮“眼睛”。

我不止一次跟朋友说,在利润面前,不要高估开发商的底线,所谓的“良心”房企也不行。


假如你还没有买房,2020年要以更谨慎的态度去看待期房。


预售条件有没有达到?精装修采用的材料的品牌、型号是否到位?小区规划有没有变更?正在施工的楼盘进度如何?开发商过去的口碑怎么样?施工单位是哪一家?


这些问题都需要考虑周全,才有可能避开所谓的“豆腐房”。


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